In einem zunehmend anspruchsvollen Marktumfeld entscheidet ein professionelles Vermietungsmanagement maßgeblich über den wirtschaftlichen Erfolg von Immobilien. Ausreichender und verlässlicher Cashflow in Form von Mieten ist Voraussetzung für Finanzierungen. Gewerbeimmobilienprojekte kommen ohne hohe Vorvermietungsquote meist gar nicht zustande und auch bei Mietwohnungsprojekten ist der Forward Deal ohne Vorvermietung nicht mehr gefragt. An der Vermietung sind oft zur gleichen Zeit Asset- und Property-Manager sowie externe Makler beteiligt. Wenn deren Rollen unklar verteilt sind, mündet das oft in verzögerten Vermietungsprozessen, unstimmiger Marktansprache und Leerständen. Welche Strukturen erforderlich sind, um Objekte erfolgreich zu vermieten, diskutierten vier Immobilienexperten im Rahmen des Online-Panels „Konfliktfeld Vermietung“ aus der Reihe „Asset- und Property-Management konkret“. 

Realistische Zieldefinition minimiert Leerstand und sichert Wertpotenziale In einem zunehmend anspruchsvollen Marktumfeld entscheidet ein professionelles Vermietungsmanagement maßgeblich über den wirtschaftlichen Erfolg von Immobilien. Ausreichender und verlässlicher Cashflow in Form von Mieten ist Voraussetzung für Finanzierungen. Gewerbeimmobilienprojekte kommen ohne hohe Vorvermietungsquote meist gar nicht zustande und auch bei Mietwohnungsprojekten ist der Forward Deal ohne Vorvermietung nicht mehr gefragt.  An der Vermietung sind oft zur gleichen Zeit Asset- und Property-Manager sowie externe Makler beteiligt. Wenn deren Rollen unklar verteilt sind, mündet das oft in verzögerten Vermietungsprozessen, unstimmiger Marktansprache und Leerständen. Welche Strukturen erforderlich sind, um Objekte erfolgreich zu vermieten, diskutierten vier Immobilienexperten im Rahmen des Online-Panels „Konfliktfeld Vermietung“ aus der Reihe „Asset- und Property-Management konkret“.  Auf Einladung von Rueckerconsult tauschten sich Jürgen Hau, Geschäftsführer der INDUSTRIA Immobilien, Sascha Nöske, CEO von STRATEGIS, Martin Schubert, Head of Letting Management Berlin bei HIH Real Estate, sowie Stephan Wege, Head of Office Letting NRW bei Colliers, über Erfahrungen, typische Reibungspunkte und Lösungsansätze entlang des gesamten Vermietungsprozesses aus.  Spielregeln statt Kompetenzgerangel Als zentrale Ursache vieler Konflikte identifizierten die Panelisten unklare Kommunikations- und Entscheidungsstrukturen. Zu viele Ansprechpartner, parallele Abstimmungen und fehlende Bündelung der Kommunikation nach außen führten häufig zu Missverständnissen und Verzögerungen. Erfolgreiche Vermietungsprojekte zeichneten sich dagegen durch klar definierte Rollen, feste Ansprechpartner und abgestimmte Entscheidungswege aus – ohne dabei in starre Standardprozesse zu verfallen. Während Asset-Manager die strategischen Leitplanken definieren, sind Property-Manager und Makler operative Vermietungsspezialisten. Eingebunden sind oft auch Fonds- und Investmentmanager oder die Eigentümer selbst. Fehlt es an klaren Zuständigkeiten und gemeinsamen Zielvorstellungen, drohen Konflikte – etwa zwischen schneller Vollvermietung und langfristig tragfähigen Mietverträgen.  Besonders wichtig sei es, bereits zu Beginn eines Vermietungsprojekts mit allen Beteiligten Einigkeit über Verantwortlichkeiten und Ziele herzustellen. Dazu zählen unter anderem die Festlegung von Mietpreiskorridoren, Laufzeiten, Investitionsrahmen sowie der Umgang mit Incentives wie mietfreien Zeiten oder Ausbauzuschüssen.  Langfristig erfolgreiche Vermietung braucht Zeit Jürgen Hau, Geschäftsführer der INDUSTRIA Immobilien, die bundesweit rund 24.000 Wohneinheiten verwaltet, weist darauf hin, dass der Wunsch einer schnellen Vermietung im Neubau häufig nicht realisierbar und auch nicht immer sinnvoll ist. Auch der durch Wohnraummangel geprägte Berliner Mietmarkt ist laut Sascha Nöske, CEO von STRATEGIS, kein Selbstläufer. „Wir werden bei großen Neubauprojekten mit der Erstvermietung beauftragt. Hier müssen wir oft zwischen 100 bis 400 Einheiten auf einmal vermieten. Da gilt es schnell zu sein, denn bis zur Baufertigstellung sollte es als Vorgabe der Auftraggeber möglichst keinen Restleerstand mehr geben. Dieses höherpreisige Vermietungssegment hat große Ähnlichkeiten mit dem Vertrieb von Eigentumswohnungen.“ Wichtig sei außerdem, bei Wohnungsneubauten asymmetrische Vermietung zu vermeiden. Wohnungsvermietung mit Skalierungspotential, Gewerbevermietung beratungsintensiv Deutlich wurde, dass sich Wohn- und Gewerbevermietung zwar in ihren Strukturen unterscheiden, die Ziele jedoch vergleichbar sind: möglichst hohe Mieterträge, möglichst wenig Leerstand. Während sich das kleinteilige Wohnsegment in der Vermietung besser skalieren lässt, ist die Gewerbevermietung stärker von individuellen Nutzeranforderungen, Flächenkonzepten und langfristigen strategischen Überlegungen geprägt. Während Wohnen in den Ballungsräumen in der Regel seit Jahren ein Vermietermarkt ist, wandelt sich der Gewerbebereich mehr und mehr vom Vermieter- zum Mietermarkt – mit deutlich längeren Vermarktungszeiten. „Unsere Arbeit ist viel beratungsintensiver geworden“, berichtet Stephan Wege vom Maklerunternehmen Colliers. Früher ging es überwiegend um die reine Vermarktung. Mittlerweile sehen wir uns eher als Sparringspartner für den Eigentümer, wo es auch darum geht, Strategien gemeinsam zu entwickeln, Risiken abzuwägen und Szenarien aufzuzeigen. Landlord Representation, wo wir den Eigentümer oder Asset-Manager strategisch und operativ über den gesamten Vermietungsprozess hinweg vertreten, wird immer stärker nachgefragt.“ Vermietungsmanager Martin Schubert von der HIH Real Estate führt an: „Der härteste Konkurrent der Neuvermietung ist die Bestandsvermietung von Gewerbeimmobilien. Mit der Bestandsvermietung wird nicht die große Mietsteigerung erzielt, aber es fallen weder Maklercourtage noch Incentives an. Zudem sind Leerstandsrisiko und Umbauzeiten geringer. Die Frage, ob Neuvermietung oder Prolongation im Fokus steht, sollte im Voraus mit allen Beteiligten geklärt werden.“  Nachhaltigkeitsaspekte bleiben in der Vermietung wichtig Auch ESG-Themen bleiben im Vermietungsmanagement weiterhin relevant. „Bei den großen Corporates ist ESG ganz vorne auf der Agenda und wird auch nicht mehr verschwinden“, ist Stephan Wege sicher. „Das Thema Green Lease spielt bei den Großkonzernen eine übergeordnete Rolle. Bei kleineren Unternehmen ist das eher untergeordnet. Da stehen Nebenkosten im Fokus oder beispielsweise auch E-Ladesäulen.“ Wenn INDUSTRIA Projekte einkauft und platziert, ist ESG immer ein großes Thema. „Der Spannungsbogen ist dann der Energieeinkauf, weil man so die zweite Miete möglichst attraktiv gestalten kann“, erklärt INDUSTRIA-Geschäftsführer Jürgen Hau. „Wir bündeln größere Portfolios, ordern Energie im größeren Stil und können so auch entsprechende Ökostromkomponenten mit einkaufen. Das ist für die Mieter ein On-Top-Thema.“ Im Wohnbereich gewinnen vor allem stabile und bezahlbare Nebenkosten an Bedeutung, wurde in der Diskussion deutlich. Digitale Vermietungsprozesse, strukturierte Datenräume und transparente Dokumentation werden dabei zunehmend zum Standard – nicht zuletzt, um Geschwindigkeit und Qualität in einem wettbewerbsintensiven Markt zu sichern.    

As Germany’s real estate markets adjust to sustained tenant bargaining power, leasing is shedding its long-standing role as a downstream operational task. REFIRE attended a recent panel discussion hosted by RUECKERCONSULT on the interface between asset management and property management. The discussion highlighted how, in both residential and commercial real estate, leasing has become a central risk variable, with direct implications for refinancing, stabilisation and asset value. What emerged was not a simple clash between asset managers and property managers. Instead, the discussion - deftly moderated by Dr. Kathrin Dräger - revealed a market grappling with tighter absorption, more demanding tenants and a growing need for internal discipline. In that environment, informal processes that once functioned tolerably well are increasingly exposed. One theme ran through almost every contribution: leasing today is less about execution speed and more about managing downside risk. In commercial real estate, that shift has been particularly stark. Martin Schubert, Head of Letting Management Berlin at HIH Real Estate, described how the balance of power has reversed in recent years. Where owners once chose between tenants, they are now competing for attention. “You used to have one space and ten tenants,” he said. “In the worst case today, it’s ten spaces and one tenant.” The consequence is that leasing has become consultative and strategic, requiring far more input on use concepts, tenant needs and alternative scenarios than in the past. Stefan Wege, Head of Office Letting NRW at Colliers, echoed that assessment. Brokers, he argued, are no longer engaged primarily as marketers, but increasingly as sparring partners. Leasing decisions now involve weighing risks, modelling outcomes and advising owners on how far to adapt product and pricing to secure demand. The traditional division between marketing and strategy has blurred. Yet if the tenant market has changed the nature of leasing, the panel was equally clear about where processes tend to break down. The most common friction point is not disagreement between asset management and property management in principle, but a lack of clearly defined interfaces in practice. Schubert warned repeatedly against parallel communication structures. When multiple internal and external parties engage tenants without clear hierarchy, gaps open quickly. “What is fatal is when several contact persons are involved,” he said. “Then things are discussed that others don’t know about — and that’s where problems start.” Technical advice given without economic oversight, for example on fit-out specifications, can quietly undermine a business plan long before the implications are recognised. The consensus was that tenant markets punish such informality. Clear decision rights, a single empowered contact and early agreement on economic limits are no longer optional. Where governance remains vague, leasing problems tend to metastasise into financial ones. The discussion also challenged another entrenched assumption in the German market: that strong demand, particularly in residential, makes leasing simpler. In practice, the opposite is often true. Sascha Nöske, CEO of STRATEGIS, was blunt in dismissing the idea of “self-running” assets. Even in high-demand locations, large residential schemes require intense operational effort. “With good objects, we run to the property four times before a contract is signed,” he said. “A self-runner where you go in once and come out with a lease — that doesn’t exist.” The real danger lies in pricing strategy. Large, heterogeneous projects require finely calibrated rent differentiation. If early units are let too cheaply, later units can become unmarketable at required levels. “That is total damage,” Nöske warned. “You end up with a half-let project and have to discount the rest.” From a portfolio perspective, Jürgen Hau, Managing Director of Industria Immobilien, reinforced that complexity does not disappear with scale — it multiplies. First lettings behave very differently depending on location, tenant profile and expectations. “The wish is always to have a rental contract after one visit,” he noted. “But that is often not feasible — especially outside the A cities.” For institutional owners operating across regions and vintages, early goal definition and disciplined execution matter more than market momentum. ESG, meanwhile, featured as a moderating rather than dominating force. The panel converged on a pragmatic view: sustainability has not disappeared from leasing decisions, but its influence is increasingly differentiated. For large corporates, ESG criteria are structural and non-negotiable. For smaller tenants and residential renters, cost remains decisive. Nöske observed that tenants ultimately benchmark the gross rent. Environmental features are welcomed, but only where they reduce operating costs or improve reliability. Wege and Schubert similarly noted that ESG can strengthen a letting proposition — but rarely salvages an uncompetitive one. The message was not that ESG is fading, but that it is being priced more realistically. Taken together, the discussion painted a picture of a market learning discipline under pressure. Tenant markets are exposing informal habits and forcing clearer structures around leasing decisions. Asset management and property management are not drifting apart; they are being compelled to align more tightly. Leasing in Germany is no longer a mechanical step between completion and cashflow. It has become a core component of asset risk management. In a tenant market, professionalisation is no longer a strategic ambition but a survival trait.

Gestern haben wir im ersten Berliner Projekt des renommierten Familienunternehmens Strenger aus Ludwigsburg 10 Monate nach Beurkundungsstart das letzte von 23 Häusern beurkundet. Das Neubauquartier Pankower Hofgarten im charmanten Kern des Ortsteils Heinersdorf wird im umweltfreundlichen Standard KfW-Effizienzhaus 40 QNG errichtet und dank serieller Bauweise nach nur 8 Monaten Bauzeit bereits in diesem Monat fertiggestellt.

Durch den Verkauf im Erbbaurecht konnten wir vielen jungen Familien den Einzug in das erste Wohneigentum ermöglichen, rund zwei Drittel der Erwerber haben zur Selbstnutzung gekauft....

Der ETW-Markt in Berlin zieht wieder an. Und Käufer, die dies frühzeitig erkennen, finden auch, was besonders gut zu ihnen passt. Bei Strategis erleben wir die aktuelle Trendwende hautnah. Im dritten Quartal haben wir zum Beispiel zwei exklusive Penthouses im Grandaire in Mitte verkauft und im Pankower Hofgarten fanden sich im September rund 200 Interessenten zum Open House ein. Lesen Sie mehr im Kommentar. DW Property B.V. DWP Management GmbH Strenger...

Für die BRAWO REAL ESTATE, ein Unternehmen der BRAWO GROUP, sind wir erfolgreich in die Vermarktung neuer Eigentums- und Mietwohnungen in bester Lage direkt am Volkspark Potsdam gestartet. Neben den insgesamt 67 Eigentumswohnungen in zwei Bauabschnitten am Park entstehen 53 Mietwohnungen und 6 Gewerbeeinheiten in einem dritten Bauabschnitt an der Georg-Hermann-Allee.

Die Architektur des Neubauensembles entstammt der Feder des mehrfach ausgezeichneten Büros Hilmer Sattler Architekten, die in Potsdam unter anderem schon die Rekonstruktion des Museums Barberini geplant haben. Die hochwertig ausgestatteten Wohnungen mit 2 bis 5 Zimmern verfügen über repräsentative Grundrisse, großzügige Garten- und Terrassenflächen sowie private Fahrrad- und Autostellplätze im Außenbereich und in einer Tiefgarage. Die Gestaltung der ParkVillen schafft durch vielfältige Sichtbeziehungen und den großzügig angelegten Hofgarten im Zentrum des Quartiers eine enge Verbindung zum angrenzenden Volkspark. Die ersten Eigentumswohnungen sind bereits reserviert. Einen Überblick gibt es auf www.parkvillen-potsdam.de

„Denn neue Wohnungen […] dürften in Anbetracht der aktuell zunehmenden Unsicherheit an den Aktienmärkten auch als Investment reißenden Absatz finden.“
– Sascha Nöske, CEO, STRATEGIS AG

Zinswende, Wohnungsnot, gesellschaftliche Spaltung – Lösungen liegen auf der Hand:
Mehr Wohnraum ist nicht nur ökonomisch, sondern auch gesellschaftlich stabilisierend. Jetzt ist die Zeit für mutige Maßnahmen!

Nach einem Jahr intensiver Vertriebsarbeit freuen wir uns, den erfolgreichen Verkauf von drei Bauträgergrundstücken der Hanseatische Immobilien Treuhand bekannt geben zu können. Mandatiert durch den Insolvenzverwalter Dr. Sven-Holger Undritz von White & Case LLP, haben wir in Zusammenarbeit mit der Sozietät paul und collegen consulting einen strukturierten Verkaufsprozess durchgeführt. Im Dezember 2024 wurden die Verkäufe beurkundet, im Februar 2025 wurde das Closing vollzogen. Die Käufer sind zwei überregional aktive Immobilienentwickler, die die bestehenden Planungen fortführen und insgesamt 229 neue Wohnungen realisieren werden.

Sascha Nöske, Vorstandsvorsitzender STRATEGIS: „Neuer Wohnraum im Großraum Berlin ist Mangelware und wird händeringend gesucht. Daher freuen wir uns, dass wir dank unserer langjährigen Erfahrung und guten Vernetzung im Markt zwei Käufer für die Grundstücke finden konnten, die die bestehenden Planungen fortführen und 229 neue Wohnungen fertigstellen werden. Wir danken allen Beteiligten für das Vertrauen und die hervorragende Zusammenarbeit."

Mit dem Neubauprojekt Pankower Hofgarten bringt das renommierte ­Familien­unter­nehmen Strenger aus Ludwigsburg erstmals die beliebten Baustolz-Häuser nach Berlin. Das kleine Quartier entsteht im charmanten Kern des Pankower Ortsteils Heiners­dorf, in direkter Nach­bar­schaft zur historischen Dorf­kirche und zum ­denk­mal­geschützten Hof­garten – eine grüne Oase nur 20 Minuten vom Alexanderplatz entfernt. Die ­energieeffiziente und ­umwelt­freundliche Holz­bau­weise nach KfW-Standard 40 NH QNG in Kombination mit Photo­voltaik und Luft-Wärme­pumpe ermöglicht nicht nur ein gesundes Wohn­klima, sondern auch niedrige Betriebs­kosten und attraktive Förder­möglichkeiten.

Durch den Erwerb im Erbbau­recht sind günstige Einstiegs­preise möglich – für unsere Kunden ein echter Mehrwert zur Eigentums­bildung als Selbstnutzer oder für die nachhaltige Ver­mietung und ­Sonder­abschreibung als Kapitalanleger. 5 Wochen nach Beurkundungs­start sind bereits über 50 % der 23 Reihenhäuser und Doppelhaus­hälften verkauft oder reserviert. Der Verkauf erfolgt provisionsfrei und die Fertigstellung ist bereits zum Jahresende geplant. Mehr Informationen zum Projekt unter www.pankower-hofgarten.de

Für Quantum haben wir das Quartiersmanagement für 366 Wohnungen im Ipanema in Hamburg-Winterhude am Stadtpark übernommen. Die Inbetriebnahme von Neubau-Wohnimmobilien und die Verwaltung in den ersten Jahren hat ganz eigene Herausforderungen, deshalb sind wir mit einem Büro vor Ort und freuen uns sehr auf die Zusammenarbeit in diesem sehr gelungenen Quartier. Ein herzlicher Dank für das erneute Vertrauen und echtes Teamwork geht an die Quantum Immobilien AG und unser tatkräftiges Projektteam. Mehr Informationen zum Projekt unter www.ipanema.hamburg

„Die Zeit der Trauer um die an sich skurrile Null-Zins-Phase ist definitiv beendet, es wird wieder gearbeitet.", sagte Sascha Nöske auf einem Panel zur Makroökonomie des Wohnungsmarktes während der Expo Real. „Die neue Ära des deutschen Wohnens" fasste die Immobilien Zeitung das Panel und die allgemeine Stimmung auf der Messe zusammen.  Zudem belegen laut IZ auch die Daten die Meinung der Marktakteure: Die am Montag veröffentlichten Transaktionszahlen zu Wohninvestments für die ersten drei Quartale 2024 förderten die gute Laune. Steigerungen um bis zu 18% in Relation zum Vorjahr werden vermeldet.  Vielen Dank an alle Panelisten für die spannende Diskussion: Dieter Becken von der Becken Holding GmbH, Carsten Demmler von der HIH Invest Real Estate, Dr. Simon Kempf von der Periskop Partners (Previously DLE) und Michael Keune von Catella.

Im Pankower Ortsteil Buch haben econcept Immobilien und Projektentwicklung KG (GmbH & Co.) und EQVIVA Projektbetreuung GmbH & Co. KG das neue Wohnquartier MIOS in idyllischer Lage am weitläufigen Waldgebiet Bucher Forst fertiggestellt. Eingebettet in das denkmalgeschützte Ludwig Hoffmann Quartier ist ein klimafreundliches und qualitativ hochwertiges Ensemble mit 63 Wohnungen entstanden.

MIOS zeichnet sich unter anderem durch eine nachhaltige Umsetzung aus: Auch die Ausstattung der Wohnungen mit 2 bis 5 Zimmern spricht für sich: rund 3 Meter hohe Wohnräume, großformatige Holzfenster und hochwertige Dielenböden sorgen für eine großzügige Wohnatmosphäre. Die repräsentative Architektur, sonnige Balkone und Terrassen und ein aufwendig bepflanzter Hofgarten runden die Gesamtkonzeption ab. Die Mikrolage in Berlin-Buch ist einmalig: naturnahes Wohnen mit Wald und Wiesen vor der Haustür, benachbart das denkmalgeschützte Ludwig Hoffmann Quartier und eine gewachsene Infrastruktur und über den S-Bahnhof ist Berlin-Mitte nur 22 Minuten entfernt. 

STRATEGIS ist mit der Vermarktung betraut. 70 Prozent der Wohnungen sind bereits verkauft und der Vertrieb der letzten Einheiten hat begonnen. www.mios.berlin 

Herzlichen Dank an Rainer Bahr Phil Marbé und Tilo Krause für die erneute und vertrauensvolle Zusammenarbeit!